Jeg betalte 365 000 kroner for min første OBOS-leilighet i 1988: 56 kvadratmeter på Rodeløkka i Oslo. 10 år og en skilsmisse senere solgte jeg leiligheten for 975 000, holdt meg trofast til OBOS, men denne gang på Oslo vest, til 1,8 millioner kroner. I dag er leiligheten taksert til 7 millioner. En periode var lånerenten på 17 prosent, nå er jeg nede i 1,85 prosent. Jeg er ingen spekulant, men håper for egen del av bunnen ikke går ut av markedet. Jeg har tross alt gjeld på om lag 4 millioner. Kanskje det er banken som egentlig eier boligen min? Ikke så ulikt mange andre.
I Norge er det bred politisk enighet om at å eie egen bolig er bra for folk og land. Men nå er både politikere og økonomer redde for at vi har gjort oss for sårbare for det som inntreffer av større økonomiske svingninger. Dessuten: Omtrent 20 prosent av befolkningen står utenfor boligmarkedet. Og i en tid hvor noen arver mer enn andre, og boligprisene bare øker, blir de økonomiske og sosiale skillelinjene i samfunnet større. Er det noe å gjøre med dette?
Behov for en ny boligpolitikk?
Hannah Gitmark, fagrådgiver med ansvar for arbeidsliv og økonomi i tankesmien Agenda, mener at vi trenger en ny boligpolitikk i Norge og har like godt skrevet en meget leseverdig bok om temaet. Gjennom 250 sider analyseres nåsituasjonen. Vi får også en gjennomgang av boligbygging i Norge gjennom historien, før forfatteren avslutter med konkrete forslag til en ny politikk. Boken underbygges av god sekundærlitteratur, statistikk og intervjuer med forskere og politikere. Ulike argument får plass, og den fremstår som lite moraliserende, hvilket er en styrke.
Det er ikke tilfeldig hvem som står utenfor boligmarkedet. De som tjener minst, er også de som eier minst.
At vi trenger en debattbok om boligpolitikken, synes åpenbart idet vi snart går inn i et valgår. Forfatteren skriver at mellom 2003 og 2019 har boligprisene steget med 163 prosent. I hovedstaden har økningen vært tre ganger så høy som lønnsveksten. Det betyr at veien inn i boligmarkedet for dem som står utenfor, blir stadig vanskeligere. De går glipp av et trygt og langsiktig boforhold og de økonomiske fordelene ved å eie bolig, herunder skattesubsidier fra myndighetene – som i realiteten er en overføring fra dem som har minst, til dem som har mest. Det er ikke tilfeldig hvem som står utenfor boligmarkedet. De som tjener minst, er også de som eier minst.
En blindflekk?
Det er paradoksalt at vårt samfunn, som er kjennetegnet av en tung vektlegging av nettopp egalitære verdier og brede velferdsordninger, lar boligsektoren i så stor grad styres av markedet. Det tilgodeser dem som allerede har bolig, gjennom lav beskatning av boligen og gunstige fradragsordninger. Siden boligprisene stiger mest i storbyene, vil også på sikt en økt ulikhet i boligformue gjøre at folk fra bygdene vanskelig kan bosette seg i byene.
Samtidig er gjeldsveksten blant norske husholdninger større enn inntektsveksten. I dag har vi nordmenn gjeld på hele 232 prosent av disponibel inntekt, skriver Gitmark. «Vi skylder følgelig i snitt over dobbelt så mye som vi tjener. Dette er svært høyt både i en historisk kontekst og sammenlignet med andre OECD-land, der gjeldsbelastningen de siste årene er redusert.» Dette kan på sikt være ødeleggende for landets økonomi.
Forfatteren peker på at utdanning, helse, pensjon og bolig til sammen utgjør de det vi kaller de fire «velferdspilarer». Hun problematiserer det faktum at det har vært bred politisk enighet om at vi skal stimulere folk til å eie selv, og at vi derfor har lagt opp til en subsidiering av boligeiernes lån, mens leietakerne ikke nyter godt av lignende støtteordninger. Det har ført til at vi i dag ser tendenser til at bolig i langt større grad enn tidligere er blitt et spekulasjonsobjekt.
På vei mot et krakk igjen?
Historikere har vist hvordan spekulasjon kan føre til katastrofe. Gitmark refererer til boka Fallitt – Norske finansielle kriser, hvor historikeren Trond Gram forteller om annonser trykket i Aftenposten på 1890-tallet med omtale av tomter som «sikker spekulation» og «smukke og fordelaktige».
En tomt på Alna ble kjøpt for 24 000 kroner i 1894 og solgt fire år senere for 300 000 kroner. Gram beskriver hvordan en ny klasse med spekulanter vokste frem, noe som endte med det famøse Oslo-krakket i 1899. Noe tilsvarende så vi også på slutten av 1980-tallet under jappetiden, da flere norske banker gikk over ende, og mange boligeiere ble tvunget til å selge med store tap.
Er vi på vei mot et krakk igjen? Kanskje ikke fullt så ille, men gjelden og underliggende finansiell uro bør være blinkende varsellamper. Gitmark tilbakefører dagens utfordringer i boligmarkedet til to politiske tiltak: Willoch-regjeringens opphevelse av prisreguleringen på aksjeleiligheter i 1982, og frittstående borettslag. Dereguleringen av boligmarkedet førte til at boliger gikk fra å bli fordelt til den som sto først i køen etter et ventelisteprinsipp til en fast pris, til å bli solgt til den som kom med det høyeste budet. Et par år senere ble også kredittmarkedene deregulert, og derved økte tilgangen på lån. Gitmark diskuterer argumentene fra den gangen, er balansert i sine utlegginger og gir ikke Willoch-regjeringen noe entydig «skyld» for dette. Mange i Arbeiderpartiet var også for de nevnte tiltakene.
Men det er ikke alltid lett å se konsekvensene av en ny politikk. Boligen skal være et bruksobjekt og et velferdsgode for borgerne. I dag kan det synes som om boligens markedsverdi for mange har blitt viktigere enn bruksverdien, som Fritt Ord leder Knut Olav Åmås har sagt det i en kronikk i Aftenposten. Og det er et betimelig varsko: Kjøp av sekundær- og tertiærboliger har skutt i været.
Skatter og avgifter
Det finnes løsninger, skriver Gitmark, og kommer med tre hovedforslag. Det første er kanskje mest kontroversielt: «Norge må få en ny skattepolitikk.» Gitmark vil den indirekte subsidieringen av dem som eier, til livs. Det betyr både eiendomsskatt og gjeninnføring av arveavgiften. (Hvordan vil Arbeiderpartiets programkomité forholde seg til denne nøtten?)
Det andre er kanskje mindre kontroversielt, men innebærer flere dilemmaer: Vi må tilrettelegge for økt bosetting rundt knutepunkt, vi må bygge høyere, kanskje til og med snuse på markagrensen og bruke kolonihager til å bygge nytt. Her er en by som Oslo godt i gang. Men det har skapt mye støy, og høye bygg har også mange negative sider – nedbygging av hager likeså. Men debatten er viktig, og Gitmark får med seg alle sider.
Det tredje forslaget er spennende, og inspirert av det som skjer i byer som København og Wien: en mer sosial utbygging. Dette går gjerne under betegnelsen «den tredje boligsektoren». Det kan blant annet gjøres i nye modeller for glidende overganger fra å leie til å eie.
Markedet og politikerne har gjort oss til en nasjon av boligeiere. Noen av oss har kommet godt ut av det, men markedet klarer ikke å fordele på en rettferdig måte. Gitmarks bok kommer i rett tid og vil påvirke debatten frem mot neste stortingsvalg.
